Возможно, это ностальгия, а вот крики о якобы украденных четырёх миллиардах долларов - скорее деменция. Зачем четыре раза ходить туда, куда в представлении Полонского должны отправиться те, у кого нет миллиарда, не понятно, возможно дорогу с первого раза не запомнить. А с памятью у экс-девелОпера большие проблемы.
Сколько же стоила компания Миракс в 2012-2013 годах, до момента пока Полонский не подался в бега?
Приведу отрывок из черновиков своей будущей книги «История мираксздания», которая увидит свет в 2021 году.
В 2010 году, исходя из статуса проектов, Миракс уже лежал в руинах:
ПРОЕКТ, ПЛОЩАДЬ (ТЫС. КВ. М), БЮДЖЕТ ПРОЕКТА ($ МЛН), СТАДИЯ.
Офисный комплекс Mirax Plaza, 378, 1 333, Строящийся, сдача — конец 2011 года;
Многофункциональный комплекс "Федерация", 439, 1 447, Строительство приостановлено;
Жилой комплекс "Well House на Дубровке", 174, 355, Строящийся, сдача — 2012 год;
Жилой комплекс Mirax Park, 326, 451, Строящийся, сдача — 2011 год;
Жилой комплекс "Кутузовская Миля", 794, 1 386, Строщийся, сдача первой очереди ("Форт Кутузов") — 2011 год;
Жилой комплекс "Лужнецкая набережная" ("Гелиймаш"), 240, 476, Заморожен;
Жилой комплекс "Литературная газета", 30, 190, Заморожен;
Жилой комплекс "Рублевская ривьера", 330, 537, Заморожен; Жилой комплекс "Мякинино", 394, 870, Заморожен;
Многофункциональный комплекс "Кремлевская набережная д. 1", 22, 209, Заморожен;
Многофункциональный комплекс "Poklonka Парклайн", 2 872, 5 930, Заморожен;
Многофункциональный комплекс Казакова, 534, 1 365, Заморожен;
Жилой комплекс Paradise Living, 306, 1 097, Заморожен.
В 2011 и 2012 годах благодаря кредиту Сбербанка вяло строились только Башня «Федерация» и жилой комплекс "Well House на Дубровке".
К осени 2012 года долги Миракса составляли 1,5 млрд долларов. В попытке реструктуризации долгов делались разные оценки стоимости активов от завышенной в разы оценки Банка «Snoras» (ликвидирован в ноябре 2011г.) до инсайдерской оценки потенциальных инвесторов.
Вероятно, экс-строитель и оперирует в своих обвинениях цифрами «аферы века», как назвали пустые актива Snoras-a литовские власти.
Но какова была реальная стоимость активов Миракса в 2012 году?
Башня «Федерация».
Продаваемых площадей на начало 2013 года оставалось около 100 000 кв. метров, но 50 000 кв. метров еще нужно было построить.
Долговая нагрузка Сбербанка составляла 337 млн. долл.
Достройка требовала порядка 150 млн., а стоимость квадратного метра на тот момент не превышала 6000 долл. за метр.
До налогообложения арифметика «Федерации» составляла 600 млн – 337 млн – 150 млн = 113 млн. долл. Повторюсь до налогообложения.
Полонский же оценивал актив без налогов, без учета кредита и стоимости затрат на строительство в 800 млн. долл.
200 га земли сельхозназначения в Химках.
Проект Полонского и Темникова.
Изменить целевое назначение сельхоз земель не удалось. Это было главным риском на момент покупки участков, но Темников с Полонским уверяли, что вопрос решен.
Полонский оценивал актив по цене покупки 12 000 за сотку = 240 млн. долл.
Однако в 2011 пытался тихо продать землю из расчёта за 6000 $ сотку, в 2013 можно считать дисконт 50%, поскольку за 2 года сделок не было. Реальная стоимость участка сельхоз земель в конце 2012 года составляла 200 Га = 20 000 соток - 60 млн. долл.
Земли перешли новым собственникам за долги по реальной оценке.
ЖК «Мякинино».
Проект Полонского и Темникова. Они заявляли площадь застройки 394 000 кв. м., однако уже в 2011 они знали, что разрешение властей было выдано только на 250000 кв.м.
Реальная стоимость актива в 2012 году составляла 28 Га - 6 000 долл. за сотку - 17 млн. долл.
Полонский с Темниковым оценивали бумажную концепцию и землю как 394 000 кв. метров застройки, якобы разрешенных властями по 500 долл. за метр кв. - 200 млн долл.
Проект перешел новым собственникам по реальной рыночной оценке с дисконтом.
ЖК «Литературная газета».
30 000 кв. м. в Костянском переулке, вложено более 15 млн. долл., но проект так и не получил разрешений на реконструкцию как объект культурного наследия. Оценивался на этой стадии 10 млн. долл.
Полонский оценивал 30000 м. кв. бумажной концепции по 10 000 долл. за м.кв. - 300 млн. долл.
Проект перешел новым собственникам по реальной рыночной оценке с дисконтом.
Жилой комплекс "Лужнецкая набережная" ("Гелиймаш")
Проект Темникова и Полонского. На конец 2012 года проект не был согласован с властями.
Собственником участка Миракс не являлся и в дальнейшем проект собственниками участка был закрыт.
Реальная оценка проекта была нулевой, но Полонский с Темниковым считали иначе.
240 000 м.кв. по 6000 долл. за метр - 1,4 млрд. долл.
Прочие активы в портфеле Миракса были обременены долгами и обязательствами перед банками и собственниками участков и перешли в собственность владельцев участков и кредиторов.
МФЦ Mirax Plaza, расположенный на Кутузовском напротив Москва-сити (360 000 кв. м), достался Зияду Манасиру и Промсвязьбанку за долги.
50% проекта МФК Paradise Living (306 000 кв. м) на месте завода «Филикровля» на Кутузовском проспекте перешли за долги к Зияду Манасиру и Роману Троценко.
Проект на 11 га на месте ОАО «Первый московский приборостроительный завод им. В.А. Казакова» рядом с «Москва-Сити» отошел за долги Олегу Дерипаске.
Многофункциональный комплекс "Кремлевская набережная, д. 1\9"
Проектом, собственно, не являлся, а, скорее, являлся «заначкой» Полонского и Темникова. Они владели помещениями по этому адресу, записанными на подставных лиц. Продавать фактически было нечего. Разрешение на реконструкцию властями было расторгнуто. Кому досталась недвижимость у Кремля можно отследить по регистрации сделок по этому адресу.
Отсюда следует, что реальная стоимость активов Миракса в конце 2012 года составляла – 200 млн. долл.!
Полонский и Темников, единственные оставшиеся партнеры из акционеров Миракса, это прекрасно знали, но упорно твердили, что живые активы компании составляют 2 940 000 000 долларов и плюсовали сюда обремененные долгами активы на 1 500 000 000 долларов. Собственно, в этой математике для первого класса, когда желаемое выдается за действительное, и сложились пресловутые 4 миллиарда долларов.
Реальные цифры стоимости активов в конце 2012 года в 200 млн. долл. подтверждает тот факт, что сам девелопер заявил в прессе, что договорился с Алякиным о продаже Миракса за 200 млн. долларов. (https://www.vedomosti.ru/library/articles/2012/12/10/teatr_odnogo_developera )
Но спустя полгода, вероятно, под воздействием дыхательной гимнастики, Полонский передумал, заявив, что правильно оценивать проекты не по цене ликвидности участков, а по стоимости возможных в будущем построенных квадратных метров, забыв при этом, что на большинство площадок никаких разрешений властей на строительство не существовало, а были только бумажные концепции.
В результате приступа жадности Полонский разорвал сделку с Алякиным и нажил себе непримиримого врага.
К середине 2013 года сумма долгов Миракса возросла почти до 2 миллиардов, а стройки стояли. Миракс, конвертированный в «поток бесконечности», обесценивался.
Никто не хотел иметь дело с недоговорным пассажиром. Довершал негативную картину начавшийся скандал с уголовными делами (привет от Алякина).
Полонский и Темников ударились в бега, оставив дела на "зицпредседателей" и договариваться стало просто не с кем.
В 2013 году, затеяв войну с Дорошенко за камбоджийский актив, он оказался в тюрьме. Камбоджийский узник судорожно искал покупателя на остатки активов, понимая, что через год они не будут стоить ничего. Но все попытки заканчивались фиаско, зачем покупать сейчас, если через год можно забрать бесплатно?
В середине 2013 года стоимость активов упала до 100 млн. долл. и пришло время Троценко.
Но это другая история.
Главный вывод из приведенных подсчетов заключается в том, что реальная стоимость активов Полонского в 2012 году составляла 200 млн. долл., в 2013 – 100 млн. долл., а к 2014 году стремилась к нулю. И только стечение обстоятельств и личные гарантии участников сделки позволили Полонскому выскочить из цугцванга со ста миллионами.
А дальше деменция и дыхательная гимнастика утвердили в его голове, что компанию он за реальные деньги не продавал, а у него украли активов на 4 миллиарда долларов.
М.П.